Czy sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego jest opodatkowana VAT?

Okazuje się jednak, że coraz częściej, i nie jest to odosobniony przypadek, fiskus domaga się zapłaty VAT od osób, które sprzedają nieruchomość prywatnie. Urzędy skarbowe mają wiedzę o dokonanej sprzedaży praktycznie od razu, ponieważ notariusz ma obowiązek wysłać do skarbówki odpis aktu notarialnego. Fiskus czasem czeka latami, by w piątym roku, przed upływem terminu przedawnienia, rozpocząć czynności sprawdzające i zażądać od nieświadomej osoby podatku VAT, oczywiście z odsetkami...

Podatnik VAT i działalność gospodarcza

Sprzedaż nieruchomości stanowi tzw. odpłatną dostawę towarów, czyli czynność zasadniczo podlegającą opodatkowaniu VAT. Jednak aby dana transakcja / sprzedaż była opodatkowana VAT, musi być wykonywana przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Podatnik VAT to, w świetle przepisów ustawy VAT, podmiot – osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Aby zatem uznać kogoś za podatnika VAT, kluczowe jest rozstrzygnięcie, czy prowadzi on działalność gospodarczą. Co ważne, nie ma przy tym znaczenia formalne zarejestrowanie tej działalności – bez dopełnienia obowiązku rejestracji w CEIDG lub w KRS także można być uznanym za podmiot prowadzący działalność gospodarczą na gruncie ustawy VAT.

Definicja działalności gospodarczej w VAT jest następująca (art. 15 ust. 2 ustawy VAT):

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wobec tego za podatnika VAT uznaje się podmiot, który spełnia łącznie wszystkie następujące warunki:

1. podmiot wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej cel i rezultat – czyli prowadzi działalność we własnym imieniu i na własny rachunek;
2. prowadzona działalność to działalność m.in. handlowa;
3. do celów tej działalności wykorzystywane są towary lub usługi w sposób ciągły;
4. działalność ta służy celom zarobkowym.

Przy sprzedaży nieruchomości przez osobę prywatną warunku z pkt 1–2 i 4 niewątpliwie są spełnione. Jednak trudno mówić o spełnieniu warunków z pkt 3, czyli o wykorzystywaniu towaru (tu: nieruchomości) w sposób ciągły. Zazwyczaj taka prywatna osoba nie prowadzi ciągłej sprzedaży nieruchomości. Transakcja ma charakter jednorazowy, okazjonalny. Wobec tego w mojej ocenie to kluczowy argument za tym, że jednorazowa czy okazjonalna sprzedaż majątku prywatnego nie jest opodatkowana VAT.

Niestety, organy podatkowe bardzo restrykcyjnie interpretują wskazany przepis i w wielu przypadkach uznają, że sprzedaż nieruchomości przez „prywatną osobę” posiada znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT. O znamionach takiej działalności świadczy zachowywanie się jak podmiot profesjonalny, a tym samym podejmowanie szeregu czynności, które mają na celu zwiększenia powodzenia transakcji sprzedaży czy też np. uzyskanie wyższej ceny sprzedaży.

O działaniu jak profesjonalista świadczyć może podejmowanie przed sprzedażą działań, m.in. takich jak:

• podział nieruchomości, np. gruntu, na mniejsze części;
• staranie się o pozwolenie na budowę, zmianę przeznaczenia nieruchomości np. z rolnej na budowlaną;
• doprowadzenie mediów do działki;
• ustanowienie służebności;
• rozbudowa, wyrównanie drogi;
• remont lokalu przed sprzedażą;
• działania marketingowe – sponsorowane ogłoszenia o sprzedaży, korzystanie z pomocy pośredników;
• korzystanie z pomocy pośredników, profesjonalistów, którzy ww. czynności zrobią za sprzedającego na jego zlecenie;
• udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do podjęcia różnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości;

Takie „profesjonalne” działania przez daną osobę w ocenie fiskusa powodują, że sprzedaż majątku prywatnego przestaje mieć charakter „prywatny” i tym samym podlega opodatkowaniu VAT. Obowiązek rozliczenia VAT od sprzedaży nieruchomości powoduje, że prywatna osoba musi zapłacić od sprzedaży podatek VAT 8% lub 23% w zależności od rodzaju sprzedawanej nieruchomości. Oczywiście jest możliwość skorzystania ze zwolnień z podatku VAT, ale nie zawsze zwolnienia te przysługują.

Co to oznacza w praktyce dla danej osoby:

1. na gruncie podatku dochodowego PIT działa ona jako osoba prywatna – fiskus w ogóle nie kwestionuje rozliczania PIT od sprzedaży nieruchomości jak od osoby prywatnej, a nie w ramach działalności gospodarczej. Wobec tego można skorzystać chociażby ze zwolnień od zapłaty podatku PIT, przewidzianych w ustawie PIT;
2. od otrzymanej zapłaty dana osoba musi zapłacić podatek VAT – najczęściej dowiaduje się o tym już po sprzedaży nieruchomości. Wiąże się to z tym, że nie może żądać dopłaty VAT przez nabywcę, tylko z otrzymanej ceny sprzedaży za nieruchomości musi zapłacić VAT – oczywiście umniejsza to jej zarobek ze sprzedaży;