Fundusze nieruchomości (REIT-y) – istota, zalety, wady, kontrowersje

Fundusze nieruchomości (REITs) – istota i cechy charakterystyczne

Zacznijmy od odpowiedzi na podstawowe pytanie – czym są REIT-y i jak działają? Fundusze nieruchomości to fundusze inwestycyjne zamknięte, które specjalizują się w nieruchomościach, głównie własnościowych, lub kredytach hipotecznych. Dostarczają one inwestorom środki na otwarcie pozycji (zainwestowanie) w nieruchomościach bez konieczności ich nabywania i administrowania. Już w tym momencie możemy zauważyć, jak kuszące są one z punktu widzenia inwestora. Ograniczają bowiem znacząco ryzyko inwestycji. Wyobraźmy sobie, że mamy do zainwestowania 100.000 zł oszczędności. To za mało na mieszkanie. Taka kwota często nie wystarczy nawet na wkład własny. I tu pojawia się opcja – możemy te środki oddać w ręce REIT. Oczywiście, nie nabędziemy w ten sposób nieruchomości na własność, ale za to nie musimy zaciągać kredytu, zarządzać nieruchomością, wykańczać jej, administrować nią itd. Oddajemy środki funduszowi, które zainwestuje je w wiele nieruchomości. Minimalizujemy ryzyko, maksymalizujemy dywersyfikację.

Cechy charakterystyczne REIT-ów:

• Wysoki procent dystrybucji zysków – REIT-y są prawnie zobowiązane do wypłacania co najmniej 90% zysków z najmu w formie dywidend dla akcjonariuszy.
• Płynność – notowane REIT-y można łatwo kupować i sprzedawać na giełdzie, co odróżnia je od klasycznych inwestycji w nieruchomości.
• Dywersyfikacja – wiele REIT-ów inwestuje w setki, a nawet tysiące nieruchomości, co ogranicza ryzyko związane z jednym obiektem czy lokalizacją.
• Brak podatku dochodowego na poziomie funduszu – pod warunkiem spełnienia określonych warunków, REIT nie płaci podatku dochodowego od zysków – opodatkowanie występuje dopiero u inwestora.

Rodzaje funduszy nieruchomości

Wyróżniamy dwa kryteria klasyfikacji funduszy nieruchomości: rodzaje aktywów, które są przez te fundusze nabywane, oraz struktura ich kapitału. Według pierwszego kryterium fundusze dzielimy na kapitałowe i hipoteczne. Kapitałowe fundusze posiadają nieruchomości na własność i wynajmują je (tzn. leasingują) innym przedsiębiorstwom.

Hipoteczne fundusze nieruchomości z kolei udzielają kredytów hipotecznych przeznaczonych na rozbudowywanie nieruchomości i ich finansowanie. Oba podejścia do inwestowania istotnie się różnią. Kredyty na finansowanie nieruchomości, szczególne te dla deweloperów, mogą przynieść wysoką stopę zwrotu, lecz są przy tym bardzo ryzykowne. Firmy budowlane mogą nie być w stanie sprzedać lub wyleasingować ukończonych budynków, co w konsekwencji może prowadzić do zaprzestania spłaty kredytu.

Fundusze kapitałowe REIT są właścicielem nieruchomości i wynajmują jego powierzchnię. To niesie ze sobą ryzyko, ponieważ nieruchomości mogą stać puste. Nieruchomości nieleasingowane nie przynoszą oczywiście dochodów, a jedynie koszty, takie jak np. ich ubezpieczenie, utrzymanie i utratę ich wartości. Koszty te są stałe i mogą powodować znaczne zmiany w dochodach funduszu.

Drugie kryterium klasyfikacji to struktura kapitału w funduszu, wskazująca na udział długu w finansowaniu ich działalności. Niektóre fundusze korzystają z finansowania długiem w niewielkim stopniu, inne mają bardzo wysoką dźwignię finansową. Te drugie fundusze mogą być bardzo ryzykowną inwestycją, szczególnie gdy z powodu trudności w spłacie kredytów hipotecznych lub bankructwa kredytobiorców czy braku najemców (w budynkach będących własnością funduszu) nie jest on w stanie spłacać zadłużenia. Finansowanie działalności długiem zwiększa zmienność przepływów pieniężnych i dochodów funduszu.

Zalety inwestowania w REIT-y

• Stały dochód pasywny – REIT-y są znane z regularnych i wysokich dywidend.

• Dostępność – minimalna bariera wejścia w porównaniu z bezpośrednim zakupem nieruchomości.
• Potencjał wzrostu wartości kapitału – oprócz dywidend wartość jednostek REIT może rosnąć wraz ze wzrostem wartości nieruchomości.
• Ochrona przed inflacją – czynsze najmu zwykle rosną wraz z inflacją, co może chronić realną wartość inwestycji.

Wady REIT-ów

• Podatność na stopy procentowe – REIT-y są często wrażliwe na zmiany stóp procentowych, ponieważ wyższe stopy oznaczają droższy kredyt i spadek atrakcyjności dochodów z dywidend.

• Opodatkowanie dywidend – dywidendy z REIT są zwykle opodatkowane jako zwykły dochód, a nie jako dochód kapitałowy (w zależności od kraju).
• Brak kontroli nad inwestycją – inwestor nie ma wpływu na zarządzanie nieruchomościami ani na decyzje strategiczne funduszu.