Wynajem „prywatny” i wynajem w ramach działalności gospodarczej – skutki w podatku PIT i VAT

Ważne jest to, że na gruncie podatku dochodowego PIT podatnik ma wybór – może wynajmować posiadany majątek i rozliczać podatek „prywatnie” lub zarejestrować działalność gospodarczą, wprowadzić nieruchomości/ruchomości do firmy i w ten sposób profesjonalnie zajmować się obrotem nieruchomościowym. Godny uwagi jest także wynajem poprzez fundację rodzinną.

Na gruncie VAT jest wprost przeciwnie. Każdy wynajem – „prywatnie”, w ramach działalności gospodarczej, czy poprzez fundację rodzinną – jest uznawany za działalność gospodarczą, a to może generować obowiązki podatkowe w VAT.

Wynajem nieruchomości w podatku dochodowym

Na gruncie podatku dochodowego PIT podatnik może wybrać, czy wynajmuje nieruchomości lub też inne składniki majątku prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej. Ta swoboda wynika z faktu, że ustawa PIT przewiduje dwa odrębne źródła przychodu – przychód z działalności gospodarczej oraz przychód z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych podobnych umów, jeżeli nie są one związane z działalnością gospodarczą.

Ustawodawca nie wprowadził żadnych ostrych kryteriów, które decydowałyby o tym, że dany wynajem stanowi wynajem prywatny lub profesjonalny. Liczy się tu wyłącznie zamiar podatnika. Nie ma zatem znaczenia ilość wynajmowanych nieruchomości, wysokość uzyskiwanych przychodów itd. Tak naprawdę to podatnik decyduje, co podatkowo bardziej mu się opłaca – wynajem prywatny lub profesjonalny.

Znając autorytarne podejście organów podatkowych do kwestii podatkowych, aż trudno uwierzyć, że to podatnik sam decyduje o sposobnie wynajmu majątku. Dlatego też konieczne wydaje się zacytowanie tezy uchwały podjętej przez skład 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21:

(...) To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

(...) Podsumowując: NSA w składzie poszerzonym stwierdza, że uwzględniając powyżej zaprezentowaną argumentację, w szczególności w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy), a także biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. zasadę rozłączności źródeł przychodów, należało podjąć uchwałę o treści następującej:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej".

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – „najem", a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" – [przychody kwalifikuje] do przychodów z działalności gospodarczej.

Wynajem prywatny a podatek PIT

Należy pamiętać, że jeżeli ktoś decyduje się na wynajem swojego majątku „prywatnie”, to osiągane przychody z tytułu czynszu najmu musi opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma w tym wypadku możliwości wyboru innych form opodatkowania.